Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości to dokument o ogromnym znaczeniu w procesie zakupu domu, mieszkania czy działki. Stanowi ona formalne potwierdzenie zamiaru zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej i zabezpiecza interesy zarówno kupującego, jak i sprzedającego. Prawidłowo sporządzona umowa przedwstępna powinna zawierać kilka kluczowych elementów, które zapewnią jej skuteczność i ochronę prawną.

Przede wszystkim, w umowie należy precyzyjnie określić strony transakcji oraz dokładnie opisać przedmiot sprzedaży – nieruchomość, której dotyczy umowa. Opis powinien zawierać adres, numer księgi wieczystej, powierzchnię oraz inne istotne cechy identyfikujące nieruchomość. Równie ważne jest jednoznaczne ustalenie ceny oraz warunków i terminów płatności, w tym ewentualnego zadatku lub zaliczki.

Kolejnym istotnym elementem jest określenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej oraz konsekwencji niedotrzymania tego terminu. Warto również uwzględnić warunki, od których spełnienia uzależnione jest zawarcie umowy ostatecznej, jak np. uzyskanie kredytu hipotecznego przez kupującego czy wykreślenie obciążeń z księgi wieczystej.

Umowa przedwstępna może być zawarta w formie aktu notarialnego lub w zwykłej formie pisemnej. Forma aktu notarialnego daje możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej (tzw. roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej), podczas gdy umowa w zwykłej formie pisemnej umożliwia jedynie dochodzenie odszkodowania.

UMOWA PRZEDWSTĘPNA SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI

zawarta w dniu ……………….. roku w …………………… pomiędzy:
1. Panem/Panią ……………………………………., PESEL: …………………………, zamieszkałym/ą w ………………………… przy ul. ……………………………, legitymującym/ą się dowodem osobistym seria ………… nr ………………., wydanym przez …………………………………….., zwanym/ą dalej Sprzedającym,
a
2. Panem/Panią ……………………………………., PESEL: …………………………, zamieszkałym/ą w ………………………… przy ul. ……………………………, legitymującym/ą się dowodem osobistym seria ………… nr ………………., wydanym przez …………………………………….., zwanym/ą dalej Kupującym.

§ 1. PRZEDMIOT UMOWY

1. Sprzedający oświadcza, że jest właścicielem nieruchomości położonej w miejscowości …………………… przy ul. ………………………., składającej się z:
  • działki gruntu o numerze ewidencyjnym ………….. o powierzchni …………… m²,
  • budynku mieszkalnego o powierzchni użytkowej …………… m²,
  • dla której Sąd Rejonowy w ……………………, Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr ………………………
2. Sprzedający zobowiązuje się sprzedać, a Kupujący kupić opisaną w ust. 1 nieruchomość za cenę i na warunkach określonych w niniejszej umowie.

§ 2. CENA I WARUNKI PŁATNOŚCI

1. Strony ustalają cenę sprzedaży nieruchomości na kwotę …………………… zł (słownie: ……………………………………………. złotych).
2. Kupujący wpłaci Sprzedającemu zadatek w wysokości …………………… zł (słownie: ……………………………………………. złotych), co stanowi ……..% ceny, w terminie do dnia …………………… roku na rachunek bankowy Sprzedającego nr ……………………………………………. lub gotówką za pokwitowaniem.
3. Pozostała część ceny w kwocie …………………… zł (słownie: ……………………………………………. złotych) zostanie zapłacona przez Kupującego w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej.

§ 3. OŚWIADCZENIA SPRZEDAJĄCEGO

Sprzedający oświadcza, że:
  1. Nieruchomość stanowi jego wyłączną własność i nie jest obciążona prawami osób trzecich, długami, hipotekami ani innymi ograniczonymi prawami rzeczowymi.
  2. Nie toczą się żadne postępowania sądowe ani administracyjne dotyczące nieruchomości.
  3. Nieruchomość nie jest przedmiotem umów najmu, dzierżawy ani innych umów zobowiązujących.
  4. Nie ma żadnych zaległości w opłatach i podatkach związanych z nieruchomością.

§ 4. UMOWA PRZYRZECZONA

1. Strony zobowiązują się zawrzeć umowę przyrzeczoną sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego do dnia …………………… roku.
2. Koszty zawarcia umowy przyrzeczonej, w tym taksa notarialna i podatki, ponosi Kupujący.

§ 5. WARUNKI DODATKOWE

1. Zawarcie umowy przyrzeczonej uzależnione jest od:
  • uzyskania przez Kupującego kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości w wysokości co najmniej …………………… zł,
  • uzyskania przez Sprzedającego zgody małżonka na sprzedaż nieruchomości (jeśli dotyczy).
2. W przypadku niespełnienia warunków określonych w ust. 1 do dnia …………………… roku, każda ze stron może odstąpić od niniejszej umowy.

§ 6. ZADATEK

1. W przypadku niewykonania umowy przez Kupującego, Sprzedający może od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować.
2. W przypadku niewykonania umowy przez Sprzedającego, Kupujący może od umowy odstąpić i żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.

§ 7. POSTANOWIENIA KOŃCOWE

1. Wszelkie zmiany niniejszej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
2. W sprawach nieuregulowanych niniejszą umową mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego.
3. Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.
………………………………………… …………………………………………
Sprzedający Kupujący
Dokument ma charakter wzorcowy i powinien zostać dostosowany do indywidualnej sytuacji stron.
Strona 1

Jak prawidłowo wypełnić umowę przedwstępną?

Przy wypełnianiu umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości należy zachować szczególną staranność i precyzję. Każdy błąd lub nieścisłość może w przyszłości prowadzić do problemów prawnych lub podważenia ważności dokumentu. Poniżej znajdziesz praktyczne wskazówki dotyczące wypełniania poszczególnych sekcji umowy.

Dane stron umowy

W części wstępnej należy wpisać pełne i dokładne dane osobowe obu stron. Każdy element identyfikujący osobę ma znaczenie prawne – imię i nazwisko, PESEL, adres zamieszkania oraz dane z dowodu osobistego muszą być zgodne ze stanem faktycznym. Jeśli stroną umowy jest małżeństwo lub firma, należy to odpowiednio zaznaczyć i uwzględnić wszystkie wymagane informacje.

Opis przedmiotu umowy

W paragrafie pierwszym konieczne jest szczegółowe opisanie nieruchomości. Im dokładniejszy opis, tym mniejsze ryzyko nieporozumień w przyszłości. Należy podać:

  • Dokładny adres nieruchomości
  • Numer działki ewidencyjnej i jej powierzchnię
  • Powierzchnię użytkową budynków
  • Pełny numer księgi wieczystej
  • Dodatkowe elementy wchodzące w skład nieruchomości (np. garaż, piwnica)

Cena i warunki płatności

W tej sekcji precyzyjnie określamy kwotę transakcji, zapisując ją zarówno cyframi, jak i słownie. Jasno sprecyzowane warunki finansowe chronią obie strony przed potencjalnymi sporami. Należy dokładnie określić:

  • Całkowitą cenę nieruchomości
  • Wysokość i termin wpłaty zadatku
  • Sposób płatności pozostałej kwoty
  • Numer rachunku bankowego (jeśli płatność będzie przelewem)

Oświadczenia sprzedającego

Ta część umowy ma kluczowe znaczenie dla bezpieczeństwa kupującego. Oświadczenia sprzedającego stanowią podstawę do ewentualnych roszczeń w przypadku ujawnienia ukrytych wad prawnych nieruchomości. Warto upewnić się, że wszystkie informacje są zgodne z prawdą, a w razie wątpliwości zweryfikować je w odpowiednich urzędach lub dokumentach.

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej

Określając datę zawarcia umowy ostatecznej, należy uwzględnić czas potrzebny na dopełnienie wszystkich formalności, takich jak uzyskanie kredytu czy przygotowanie dokumentów. Realistyczne terminy zwiększają szansę na pomyślne sfinalizowanie transakcji. Warto również określić, kto będzie odpowiedzialny za wybór kancelarii notarialnej.

Warunki dodatkowe

W tej części umowy wpisujemy wszystkie warunki, od których spełnienia uzależniamy zawarcie umowy ostatecznej. Precyzyjne określenie tych warunków może uchronić strony przed konsekwencjami nieprzewidzianych okoliczności. Najczęściej spotykane warunki to:

  • Uzyskanie kredytu hipotecznego przez kupującego (z określeniem minimalnej kwoty)
  • Uregulowanie stanu prawnego nieruchomości przez sprzedającego
  • Uzyskanie niezbędnych zgód (np. małżonka, wspólnoty mieszkaniowej)
  • Pozytywny wynik ekspertyzy technicznej budynku

Zadatek i konsekwencje niewykonania umowy

Należy dokładnie określić wysokość zadatku oraz konsekwencje niedotrzymania warunków umowy przez każdą ze stron. Jasne zasady dotyczące zadatku motywują obie strony do wywiązania się z zobowiązań i określają ścieżkę postępowania w przypadku odstąpienia od umowy.

Podpisy stron

Umowa musi być własnoręcznie podpisana przez wszystkie strony. Brak podpisu którejkolwiek ze stron czyni umowę nieważną. Jeśli umowa ma kilka stron, warto parafować każdą z nich, aby uniknąć zarzutu o podmianę części dokumentu.

Pamiętaj, że choć powyższy wzór umowy przedwstępnej zawiera najważniejsze elementy, każda transakcja ma swoją specyfikę i może wymagać dodatkowych zapisów. W przypadku bardziej skomplikowanych sytuacji prawnych lub większej wartości nieruchomości, warto rozważyć skorzystanie z pomocy notariusza lub prawnika specjalizującego się w prawie nieruchomości.